Teema: Kuidas peaksin toimima?

Kui inimene müüb oma elukohta (1 tehing 2a kohta mitte sagedamini) siis sellist tehingut ei deklareerita.

Kui EMTA vaidlustab tehingu st pärib aru, mis tehing see oli st kas ikka müüsid elukohta, siis oled valmis tõestama, et müüsid elukoha.

Kuidas sa seda teed, oma valik:
*sinu nimel on lepingud(elekter, vesi, prügi jne)
*ei ole kehtivat üürilepingut st pole antud üürile) viimasel ajal seega kasutasid ise
*saad sinna ametlikke teateid st see on sinu ametlik postiaadress
…
*naabrid tunnistavad, et elasid seal(=onsind näinud)

Jah, inimesel võib olla samal ajal mitu elukohta. Kõik on tõestamise küsimus.

Kõige lihtsam oleks muidugi, kui omanik registreeriks praegu selle oma elukohaks ja siis asuks müüma. Absoluutselt 100% arusaadav olukord-müüa seda elukohta, mille aadressil on sinu registrijärgne elukoht.
Aga on ka teisi variante.

https://www.emta.ee/et/eraklient/tulu-deklareerimine/elukoha-muugi-maksuvabastus
https://www.emta.ee/et/tulu-deklareerimine/vara-voorandamine/kasulik-teave/tulumaksukohustus-vara-voorandamisel

Veel:
/Alalise elukoha müük

Maksuvabastuse enim levinud aluseks on oma peamise või alalise elukoha müük. Kinnisasja, ehitise, korteri kui vallasasja või hoonestusõiguse müügil saadud kasu ei maksustata tulumaksuga, kui tegemist on eluruumiga, mida maksumaksja kasutas kuni selle võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 14 kohaselt on isiku elukohaks koht, kus inimene alaliselt või peamiselt elab. Inimesel võib olla korraga ka mitu elukohta. Elukoha muutumisega on tegemist siis, kui isiku asub elama teise kohta ja sellest on näha tema tahe muuta oma elukohta. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse regulatsioonist lähtutakse ka isiku alalise või peamise elukoha määramisel maksuõiguses.

Kõnealust sätet võiks vaadelda maksevõimelisuse printsiibist lähtuvalt. Juhul, kui isik müüb oma alalise või peamise elukoha, peab ta eeldatavasti soetama endale uue eluaseme. Juhul, kui saadud kasu maksustaks, tekiks olukord, kus isiku uus kodu oleks tasutud tulumaksu võrra odavam. Äärmiselt ebaõiglane oleks see olukorras, kus müüakse näiteks 12 aastat tagasi soetatud elukoht, mille soetusmaksumus moodustaks praegusel hetkel väikse osa müügihinnast.

Koduna kasutamise fakt

Maksuvabastuse rakendamisel on oluline just eluruumis elamise fakt. Asjaolu, et tegemist on isiku rahvastikuregistri järgse elukohaga või ta on selle aadressi märkinud maksuhaldurile esitatavasse tuludeklaratsiooni ei tähenda veel, et tegemist on tema alalise või peamise elukohaga.

Maksuvabastuse rakendamisel peab maksumaksja olema valmis maksuhalduri nõudmisel tõendama, et müüdud eluase oli tema alaliseks või peamiseks elukohaks. Selleks võib kasutada erinevaid tõendeid ning maksumaksja saab siin näidata oma leidlikkust. Kindlasti on tõenditeks registrite väljavõtted, tellitud ajalehed, kirjad, pakid, jõulukaardid, kanne telefoniraamatus või muu selline. Ühe väga arvestatavaks tõendiks tuleb lugeda ka naabrite ütlusi. Siinkohal tuleb märkida, et ühelgi nendest tõenditest ei ole ette kindlaks määratud jõudu ja neid arvestatakse kogumis.

Kuna tulumaksuseaduses puudub piirang, võib isik müüa maksuvabalt ka mitu peamist või alalist elukohta, kui tema töö iseloomust või mõnel muul põhjusel on põhjendatud mitme eluruumi alalise või peamise elukohana kasutamine. Näitena võib tuua olukorra, kus maksumaksja peab oma tööga seoses pool nädalat viibima Tallinnas ja teise poole olema Tartus, sellisel juhul on täiesti võimalik, et mõlemas linnas asub tema alaline elukoht.

Maksu- ja Tolliamet on oma veebilehel selgitanud[5], kuidas määratleda maksumaksja alalist või peamist elukohta.

Mida tähendab nõue „kuni võõrandamiseni“?

Nii nagu eelnevalt selgitatud, on maksuvabastuse üheks eelduseks, et isik müüb elukoha, mida ta kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana. Maksumaksjatele on tihtipeale arusaamatu, mida tähendab „kuni võõrandamiseni“. Siinkohal tuleb öelda, et tegemist on määratlemata õigusmõistega, mis tähendab, et seda ei ole kusagil defineeritud. Lähtuda tuleb tervest mõistusest ja konkreetsest situatsioonist.

Elukoha omamise periood enne võõrandamist võib olla mõni päev või mitmeid aastaid. Nõude „kuni võõrandamiseni” peamiseks eesmärgiks on, et isikud ei jääks ootama kinnisvarahindade tõusu, üürides korteri välja või jättes selle tühjalt seisma. Oluline on võõrandamisprotsessiga algust teha vahetult pärast väljakolimist – vastasel juhul võib tekkida olukord, kus mõne kuu pärast korterit müües tuleb saadud kasult maksta tulumaksu.

Näiteks maksumaksja, kes on korteris elanud viis aastat, soetab endale uue elukoha ja otsustab vana välja üürida. Mõne kuu pärast leiab ta, et kasulikum oleks aga siiski korter müüa. Sellisel juhul ei müü maksumaksja korterit, mida ta kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana ja järelikult puudub ka võimalus maksuvabastuse rakendamiseks.

Teoreetiliselt on võimalik müüa oma alalise või peamise elukohana ka eluase, mis on küll asjaõigusliku lepingu kohaselt isiku omandis, kuid milles ei ole reaalselt päevagi elatud. Kõnealune juhtum puudutab eelkõige olukordi, kus isik broneerib endale korteri veel ehitamata majas. Siinkohal on kõige olulisem tuvastada isiku soov uude korterisse elama asuda. Näitena võiks tuua olukorra, kus üürikorteris elav isik on broneerinud endale eluaseme aasta pärast valmivas majas. Tema soovide kohaselt valitakse materjalid, leitakse meeldiv värvilahendus ja täpne sisekujundus. Isik on võtnud ka hinnapakkumise köögimööbli valmistamiseks.

Korteri valmimisel sõlmitakse asjaõiguslik leping. Mingil põhjusel otsustab vastne korteriomanik siiski uude elukohta mitte kolida ja ta müüb selle maha. Siinkohal võiks öelda, et isik tegi kõik selleks, et uus kodu saaks olema just tema soovide järgi ja tuvastatav on tema soov sinna elama asuda. Samas peab sellises olukorras kõigi võimalike vahenditega tõendama, et tõesti sooviti uude korterisse kolida ja põhjendama, miks seda ei tehtud. Siiski võib tekkida oht, et maksuhaldur ei pruugi selles küsimuses olla samal arvamusel.

Kindlasti ei saa alalise või peamise elukoha müügist rääkida juhul, kui isiku tuluteenimise allikaks on broneeringute ost-müük. See tähendab, et broneeringu müügist teenitud kasu maksustatakse tulumaksuga./